Évaluer le contexte

Le Centre Hélène Borel est une association qui s'est fixée pour objectif de "participer à la satisfaction des besoins des personnes présentant des troubles physiques, de les aider à vivre dignement malgré leur souffrance et leur perte d'indépendance grâce à des soins appropriés, un soutien empreint d'humanité, afin que la personne handicapée puisse occuper dans la société une place reconnue et approuvée."

Fort de cette ambition, le Centre Hélène Borel souhaite installer un centre de vacances adapté et inclusif sur le site du 124 rue des Murets Simon à Arleux. Celui-ci doit prendre place dans les bâtiments et sur les pâtures d'une ancienne ferme située en cœur de bourg et s'ouvrant sur les prairies humides de la vallée de la Sensée.

Ce projet est identifié dans la "convention d'opération de revitalisation et de développement du territoire" signée par la Communauté d'Agglomération du Douaisis (CAD), la commune d'Arleux, l'État et l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH) signée le 15 février 2017. Le volet "développement territorial" de la convention identifie trois axes :

• s'appuyer sur le capital-image autour de l'Ail fumé d'Arleux,
• le tourisme comme vecteur de développement territorial en Vallée de la Sensée,
• la promotion des Technologies de l'information et de la communication en milieu rural.

Le Centre de vacances porté par le Centre Hélène Borel est inscrit comme projet structurant dans l'axe "le tourisme comme vecteur de développement territorial en Vallée de la Sensée". Il est un des maillons qui doit renforcer la stratégie intégrée de développement touristique autour de la Vallée de la Sensée en partenariat avec Douaisis Tourisme.

Le projet propose d'offrir une solution innovante à la question des aidants et à la problématique et aux besoins d'une clientèle qui part peu en vacances. Il ambitionne d'être :

• Un lieu adapté aux personnes aidées en situation de handicap, grâce à une formule de location en chambre avec salle de bain ou en appartement modulable, le tout accessible, proposant des hébergements extérieurs insolites.
• Un lieu de repos, de loisirs et de bien-être par l'activité sportive et l'activité de soins esthétiques.
• Un lieu de culture et de gastronomie par l'attractivité du territoire.
• Un lieu de sérénité et d'échange pour les aidants familiaux, pour des groupes aux motivations multiples, groupes sportifs, groupes seniors, regroupements familiaux et aussi pour les habitants des communes par l'accueil de manifestations organisées par les associations locales, mise à disposition de locaux, mutualisation d'équipements avec la collectivité.
• Un lieu touristique mêlant un tourisme de reconstruction et un tourisme rural.

Réfléchir à la démarche de projet

En Avril 2018, le Centre Hélène Borel contacte le Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement (CAUE) du Nord pour lui demander conseil sur la valeur patrimoniale des bâtiments de la ferme dans la perspective d'une recherche de financement FEDER. Le rapport du CAUE du Nord conclut que la ferme organisée autour de sa cour carrée est un patrimoine ordinaire, alors que le site, situé entre centre-bourg et prairies humides de la Sensée, est exceptionnel. Un premier rendez-vous avec les Services de la Région Hauts-de-France, autorité de gestion des fonds FEDER, laisse penser que le projet peut être éligible au titre de la réhabilitation d'un patrimoine remarquable. Mais pour obtenir une subvention européenne, le centre de vacances devra obligatoirement être livré en juin 2020.

Suite à cet échange, le CAUE du Nord propose au Centre Hélène Borel de l'accompagner pour l'aider à mettre en place une démarche de projet visant efficacité, qualité et exemplarité. En premier lieu, le CAUE du Nord sollicite l'avis de la DDTM pour mesurer la faisabilité juridique du projet. LA DDTM émet un avis défavorable pour la construction d'hébergements sur les pâtures, celles-ci étant classées en prairies humides. Cet avis amène rapidement à recadrer le projet. Celui-ci s'organisera de manière très compacte en balcon sur les prairies de la vallée de la Sensée. En deuxième lieu, le CAUE du Nord propose au Centre Hélène Borel de diviser le programme en deux opérations distinctes pour gagner du temps et permettre à deux équipes de travailler en parallèle à la mise en place du programme :

• Une A.M.O. (Assistance à Maitrise d'Ouvrage) travaillera sur le programme architectural et urbain dans l'optique d'organiser un concours de maitrise d'œuvre en s'inspirant des marchés publics (réhabilitation-extension des bâtiments et aménagement de la cour de la ferme).
• Une équipe paysagiste - bureau d'études environnement réalisera un diagnostic paysager et environnemental et travaillera sur le programme d'aménagement des pâtures.

Le Centre Hélène Borel accepte la démarche de projet et charge le CAUE du Nord de mettre en place les consultations permettant de choisir les équipes. Début septembre 2018, les équipes sont désignées : Pascal Mathiault, Jigsaw et Mathieu Prévost, Impact sont retenus pour le programme architectural et l'organisation du concours (1er phase). Odile Guerrier, paysagiste et Pascal Desfossez, ingénieur-écologue, Alfa Environnement sont retenus pour le programme paysager et environnemental (2ᵉ phase).

Évaluer la faisabilité du projet

En premier lieu, les 2 équipes mesurent la faisabilité du projet architectural, urbain, paysager et environnemental autour de 3 questions majeures :

• les prairies situées au sud peuvent-elles être aménagées et accueillir quelques logements atypiques ?
• le budget envisagé est-il suffisant au regard de l'état de la ferme, des surfaces et des prestations attendues ?
• l'échéancier envisagé est-il tenable pour les équipes de maîtrise d'œuvre ?

L'étude environnementale menée dès septembre par Alfa Environnement (diagnostic Faune-Flore-Habitats, caractérisation et délimitation de zone humide) est encourageante : la zone humide présente sur le site représente une surface de 1670 m² (soit environ 10 % des pâtures) et se situe le long du fossé humide traversant le site. Le reste du site n'est pas classé en zone humide et peut donc accueillir les 5 logements atypiques envisagés.

Le diagnostic des ouvrages montre que les bâtiments, et ce n'est pas une surprise, sont en mauvais état, voir pour certains en très mauvais état. Mais la majeure partie des bâtiments pourront être sauvés.

Pour optimiser l'échéancier, les partenaires anticipent l'ensemble des problématiques et prennent contact avec la commune (PC), le Service Régional d'Archéologie (fouille préventive), la DDTM.

Le programme architectural et urbain construit par l'équipe d'A.M.O. en lien avec le maître d'ouvrage met en exergue plusieurs enjeux :

• créer un lieu inclusif et offrir une qualité de vie pour sortir du quotidien,
• favoriser l'accessibilité au-delà des normes et proposer une fluidité de déplacement dedans-dehors,
• créer un signal sur la rue pour marquer l'équipement et le changement de destination,
• réhabiliter au maximum les bâtiments (pour favoriser l'équilibre financier du projet, financement FEDER),
• conserver l'identité de la ferme et la sublimer,
• maîtriser le temps du projet pour une livraison de l'opération en juin 2020.

Le projet se développe sur 1468 m² pour un coût d'objectif de 4 100 000 € HT et comprend :

• un espace d'accueil (74 m²) et des services internes orientés sur le fonctionnement administratif et logistique (95 m2),
• des lieux d'animation (239 m² pour un café-concert, 30 personnes, une salle d'activité, 150 personnes et une cuisine partagée et sa terrasse couverte pour les résidents),
• une bulle bien-être (127 m², spa et Snoezelen) et une salle de sport (89 m²),
• 19 logements soit 52 lits minimum pour 844 m² (3 chambres simples de 30 m², 9 studios de 40 m² et 7 T3 de 54 m²).

Favoriser la qualité du projet

Pour le concours, le CAUE du Nord et l'A.M.O. propose au Centre Hélène Borel de procéder sur invitation. 10 équipes sont invitées à présenter 3 références et une note d'intention. Suite au premier tour, 4 équipes sont retenues pour concourir : DSA (Damien Surroca Architectes), Agence Y. Wozniak, Agence Tandem+ (architecture plus urbanisme) et le Bureau FaceB (Mourier & Pluvinage architectes).

Le 2ᵉ tour du concours a lieu au siège de l'association. Le jury est composé de deux tiers d'administrateurs de l'association et d'un tiers de professionnels (2 architectes dont 1 du CAUE du Nord et Douai-Tourisme). La journée se déroule en 2 séquences. Le matin, le jury, éclairé par l'analyse technique réalisé par l'A.M.O., débat des projets proposés par les équipes. L'après-midi, les équipes présentent et défendent à tour de rôle leur projet.

En fin de journée, le jury se prononce à l'unanimité pour le projet proposé par l'agence Tandem+. Le jury a particulièrement apprécié les propositions concernant :

• la diversité des espaces publics et des ambiances : la cour plantée, le jardin d'activité, le jardin zen, le patio zen,
• le travail sur les frontages permettant d'offrir un espace privatif au logement du rez-de-chaussée et de qualifier la distance avec le voisinage,
• l'implantation des éléments de programme et particulièrement l'orientation des logements traversants (bioclimatique et vue),
• le cadrage des vues vers l'Église Saint-Nicolas et cet incroyable belvédère offert à tous sur les paysages de la Sensée.

Ce projet a aussi convaincu le jury, car il "fait paysage" et peut proposer, au-delà de la programmation, une destination touristique par la diversité des images qu'il propose.