Après un retour sur l'histoire de la politique de la ville qui vise à la réévaluer en la considérant comme une politique transitionnelle, condamnée à l'épuisement, on montre que la loi Borloo remet en cause l'approche et les modes opératoires qui définissaient cette politique. Les instruments dont l'Agence nationale pour la rénovation urbaine s'est dotée ont fait la preuve de leur performance pour organiser la mise en oeuvre du programme national par les collectivités territoriales. L'éclairage apporté par le PNRU permet de saisir les effets infranationaux des réformes de décentralisation et de déconcentration qui amorcent un rééquilibrage entre pouvoir central et pouvoirs locaux au profit du premier en même temps qu'elles renouvellent les modalités d'intégration de l'action publique. L'analyse de la politique de rénovation urbaine et sa recontextualisation ont permis d'identifier des transformations structurelles dans la gestion publique des territoires français. On les remet en perspective afin d'établir les moteurs de ces évolutions ainsi que les modalités de régulation du système qui en résultent au travers d'une modélisation de la gestion territoriale et de ses évolutions au cours des 50 dernières années.